Quản lý bảo trì cơ điện (M&E) là quá trình lập kế hoạch, tổ chức, phân bổ nguồn lực và giám sát các công việc liên quan đến bảo trì, sửa chữa hệ thống cơ điện trong công trình, bao gồm hệ thống cấp thoát nước, điều hòa thông gió, hệ thống điện, phòng cháy chữa cháy và các thiết bị liên quan.
Mục tiêu của quản lý bảo trì M&E là đảm bảo các hệ thống luôn vận hành ổn định, giảm thiểu thời gian ngưng trệ, kéo dài tuổi thọ thiết bị và bảo đảm an toàn cho người sử dụng.
Khi thực hiện hiệu quả, quản lý bảo trì cơ điện còn giúp tiết kiệm chi phí, nâng cao chất lượng vận hành và uy tín của doanh nghiệp.
Lựa chọn hình thức bảo trì phù hợp với mô hình kinh doanh và loại hệ thống cơ điện là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu suất vận hành, sự hài lòng của khách hàng và hiệu quả kinh doanh.
Trong ngành cơ điện, có 4 loại hình bảo trì phổ biến, được chia thành hai nhóm chính: bảo trì dự phòng (bảo trì định kỳ) và bảo trì đột xuất (bảo trì khi có sự cố). Cụ thể:
Bảo trì phòng ngừa là hoạt động bảo trì định kỳ, được thực hiện theo kế hoạch cụ thể cho từng hệ thống cơ điện của khách hàng. Để triển khai hiệu quả, doanh nghiệp cần xây dựng lịch trình phù hợp với từng loại hệ thống và điều kiện vận hành thực tế.
Kế hoạch bảo trì thường bao gồm xác định hạng mục bảo trì, tần suất, phương pháp thực hiện và nguồn lực cần thiết. Mục tiêu của bảo trì phòng ngừa là phát hiện và khắc phục kịp thời các hư hỏng, lỗi nhỏ ngay từ khi mới phát sinh, đảm bảo hệ thống cơ điện vận hành ổn định, an toàn và hiệu quả.
Ví dụ, trong hệ thống thông gió, kỹ thuật viên sẽ kiểm tra đường ống, cửa gió, quạt xem có hư hỏng hoặc tắc nghẽn không. Tiếp đó, tiến hành vệ sinh, bôi trơn ổ bi, bạc đạn của quạt, đồng thời thay thế các thiết bị bị hỏng hoặc hao mòn để duy trì hiệu suất hoạt động tối ưu.
Bảo trì dự đoán là phương pháp bảo trì chủ động, ứng dụng công nghệ cảm biến, thiết bị đo và phần mềm phân tích dữ liệu để dự đoán trước các hư hỏng hoặc vấn đề tiềm ẩn trong hệ thống cơ điện.
Mục tiêu là đánh giá chính xác tình trạng máy móc, xác định thời điểm thích hợp và lập kế hoạch chi tiết cho các hoạt động bảo trì. Ví dụ, trong hệ thống điều hòa không khí (HVAC), cảm biến được lắp đặt để theo dõi nhiệt độ, độ ẩm, áp suất và hiệu suất máy nén.
Dữ liệu thu thập được sẽ được xử lý bởi hệ thống phân tích sử dụng thuật toán dự đoán. Khi phát hiện bất thường, hệ thống sẽ cảnh báo sớm, giúp doanh nghiệp kịp thời xử lý và tránh hư hỏng lớn.
Nghiên cứu của US Department of Energy cho thấy, bảo trì dự đoán hiệu quả có thể tăng ROI lên gấp 10 lần, giảm chi phí bảo trì từ 25 – 30% và tăng sản lượng từ 20 – 25%.
Bảo trì khắc phục là việc sửa chữa hoặc thay thế thiết bị, hệ thống cơ điện khi xảy ra hư hỏng hoặc sự cố. Hình thức này có thể làm gián đoạn hoạt động và phát sinh chi phí cao. Do đó, doanh nghiệp cần:
Thực hiện bảo trì phòng ngừa và bảo trì dự đoán để phát hiện và xử lý kịp thời các hư hỏng nhỏ, giảm nguy cơ sự cố lớn.
Xây dựng quy trình bảo trì khắc phục hiệu quả, đảm bảo thời gian sửa chữa nhanh và tối ưu nguồn lực.
Đào tạo nâng cao tay nghề nhân viên để khắc phục sự cố chính xác, hiệu quả.
.jpg)
Bảo trì khẩn cấp được thực hiện khi hệ thống cơ điện gặp hư hỏng đột ngột, gây downtime nghiêm trọng ảnh hưởng đến hoạt động tòa nhà. Ví dụ: hệ thống điện chập cháy gây mất điện; hệ thống cấp thoát nước tắc nghẽn gây ngập; thang máy kẹt gây nguy hiểm cho người dùng.
Ứng dụng công nghệ hiện đại và liên tục đào tạo đội ngũ kỹ thuật viên là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp cơ điện tối ưu hiệu quả bảo trì khẩn cấp, đảm bảo an toàn và duy trì hoạt động liên tục của hệ thống.
Việc áp dụng một quy trình chuẩn giúp công tác bảo trì hệ thống cơ điện diễn ra đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng và nâng cao sự hài lòng của khách hàng. Một quy trình quản lý bảo trì cơ điện thường bao gồm 4 giai đoạn chính.
Bước đầu tiên là xây dựng kế hoạch bảo trì chi tiết cho tất cả thiết bị cơ điện trong hệ thống. Kế hoạch này cần đảm bảo đầy đủ các thông tin sau:
Thông tin khách hàng sở hữu hệ thống cơ điện cần bảo trì
Danh sách thiết bị cơ điện và các bộ phận liên quan
Loại hình bảo trì áp dụng: bảo trì phòng ngừa, bảo trì dự đoán, bảo trì sửa chữa,…
Tần suất bảo trì cho từng thiết bị
Nội dung chi tiết các công việc bảo trì
Thời gian thực hiện bảo trì
Nhân sự chịu trách nhiệm thực hiện
Kế hoạch bảo trì được xây dựng dựa trên các yếu tố quan trọng:
Mức độ quan trọng của thiết bị trong hệ thống
Điều kiện vận hành thực tế
Lịch sử bảo trì và sự cố trước đó
Tuổi thọ và độ bền của thiết bị
Việc lập kế hoạch chi tiết giúp đảm bảo mọi thiết bị được theo dõi, kiểm tra định kỳ, giảm thiểu rủi ro hư hỏng và tối ưu hiệu quả vận hành hệ thống.
Ở giai đoạn này, nhiệm vụ và công việc cụ thể cho từng lần bảo trì được xác định rõ ràng. Lịch trình chi tiết cho từng hoạt động bảo trì cần nêu rõ thời gian thực hiện và người chịu trách nhiệm. Danh sách công cụ, thiết bị hỗ trợ cũng được chuẩn bị đầy đủ để đảm bảo công việc diễn ra suôn sẻ.
Công việc được phân bổ cho đội kỹ thuật viên theo thứ tự ưu tiên, đảm bảo các hạng mục quan trọng được thực hiện trước.
Kỹ thuật viên tiến hành các công việc bảo trì theo kế hoạch đã lập. Nhà quản lý giám sát để đảm bảo nhân viên có trình độ chuyên môn, tay nghề phù hợp, giúp công việc đạt tiến độ và chất lượng. Hoạt động bảo trì cơ điện thường bao gồm:
Kiểm tra thiết bị: Đánh giá tình trạng hoạt động, các thông số kỹ thuật
Làm sạch thiết bị: Loại bỏ bụi bẩn, dầu mỡ bám trên thiết bị
Thay thế linh kiện: Thay linh kiện hư hỏng hoặc hao mòn
Sửa chữa thiết bị: Xử lý các lỗi kỹ thuật phát sinh
Tuân thủ các quy trình và quy định an toàn trong bảo dưỡng, bảo trì hệ thống cơ điện.
Nhân viên kỹ thuật báo cáo chi tiết tình trạng các thiết bị và khối lượng công việc đã thực hiện. Nhà quản lý đánh giá hiệu quả dựa trên các chỉ số KPI như số lượng công việc hoàn thành, thời gian xử lý, mức độ phản hồi từ khách hàng.
Do quy trình quản lý bảo trì cơ điện thường phức tạp và cần phối hợp giữa nhiều phòng ban, nhiều doanh nghiệp M&E đã ứng dụng phần mềm quản lý thi công – bảo trì cơ điện.
Nasaco là đối tác uy tín, cung cấp giải pháp quản lý và bảo trì hệ thống cơ điện toàn diện, từ lập kế hoạch, bảo trì phòng ngừa, bảo trì dự đoán đến giám sát chất lượng và đánh giá hiệu quả.
Với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm, quy trình chuyên nghiệp và ứng dụng công nghệ quản lý hiện đại, Nasaco đảm bảo hệ thống cơ điện của khách hàng luôn vận hành ổn định, hiệu quả và an toàn.
Lựa chọn Nasaco, doanh nghiệp không chỉ tối ưu hóa chi phí, tăng tuổi thọ thiết bị mà còn nâng cao hiệu suất vận hành, đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án một cách toàn diện.
--------------------------------------------------
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NASACO
